Posted on

Hogyan gazdagodjunk meg az ingatlanbefektetésekből?

Nagyon sok embernek érthető célja, hogy fokozatosan évtizedek alatt nagyon meggazdagodjon. Ez mindig így volt és mindig így is lesz.

Alapvetően erre a fokozatos meggazdagodásra három koncepció alakult ki:

  • Jövedelmünk egy részét folyamatosan egy értékpapír portfólió felépítésére használjuk. Így pár évtized alatt – ha jól kezeljük a portfóliót – szép vagyon gyűjthető össze.
  • Saját vállalkozásokat építünk, amik egy idő múlva az aktív munkánk nélkül is profitot termel, vagy szép haszonnal eladhatók.
  • Folyamatosan ingatlanokat veszünk és ezeket kiadjuk.

Jelenleg az első kettővel komoly problémák akadnak. Például, mert komoly szaktudást igényelnek, rendkívül magas a szerencse faktor, és ezért bizony nem csak nyerni lehet rajta, de veszteni is. Ezért most nézzük meg a harmadikat.

Ennek a koncepciónak főként amerikai iskolája van. Nagyon sokan legendákat meséltek, például a Gazdag Papa, szegény Papában Kiyosaki.

A fő legenda szerint az ingatlan befektetés lényege, hogy keresünk egy jól bérbeadható ingatlant és bankhitelből (önerő nélkül!) megvesszük aztán bérbeadjuk és a bankhitel törlesztőrészletét a bérleti díjakból fedezzük. Így előbb utóbb egyszer csak pénz nélkül a miénk lesz az ingatlan, ráadásul időközben az ingatlanunk értéke is nőni fog.

Nyilván ez egy abszurd gondolat. Ilyet főként a legendákban lehetett megcsinálni de ott is csak a 2007-es válság előtt.

Ettől még a  gondolat működik a mai magyar rögvalóságban is, csak kicsit másként. Tehát ha ma befektetésként vegyünk egy jó lakást és adjuk ki bérbe. Például jellemzően egy 20 milliós lakás (felújjítva) kiadható havi 120.000,-Ft-ért. 20 milliós lakásra hitel esetén kell elvileg 20% azaz 4 millió önrész.

Ez pl. 10 éves előtakarékossággal 3 db. 20.000 lakáskasszával megoldható, a végén 9,4 millió összeg áll rendelkezésre (az állami 30% támogatással)  és ehhez kell felvenni 10,6 millió kedvezményes hitelt,  ami kb 100.000,-Ft törlesztőrészlet havonta 12 év esetén. Ezzel a 120.000,-Ft-os bérbeadási bevételből simán fizethető és a lejáratkor mienk a lakás. Így az egyenlegünk: 10 év alatt előtakarékosság 7,2 millió és már a hitelperiódusban van 2,88 millió pluszunk. Így igazából 4,3 millióért jutottunk egy 20 milliós lakáshoz.

Ezt fel is turbózhatjuk. Ha mondjuk 4 év alatt kihasználjuk a maximális 5 LTP-re az állami támogatást, akkor havonta 100.000Ft-ot kell félreraknunk. Így az összeálló összeg: 6,3 millió Ft. Ez már bőven a 30%-os önerő. Ehhez felvehetünk 7,8 millió kedvezményes hitelt (150eFt/hó törleszőrészlet 60 hónapos futamidő), + 5,9 millió piaci kamatú hitel (120e Ft /hó 60 hónapra.)  Itt már ketyeg a bérleti díj, így a törlesztőrészletre csak 150.000,-Ft-ot kell fizetnünk. Így itt 9 év alatt összesen 4,8m+9m=13,8millióért jutottunk egy 20 milliós lakáshoz.

Természetesen ez a két véglet, bármilyen köztes megoldás elképzelhető.

Láthatólag a “gazdagodjunk meg az ingatlanportfóliónk felépítéséből” koncepció láthatólag nem abszurd. Az átlag emberek számára 3 ilyen lakás nagyon kényelmes passzív jövedelmet tesz lehetővé, 5 db pedig szinte luxus életet. (Csak összehasonlításként az átlag magyar 1,2 ilyen lakásbérlet bevételt keres havonta…)