Posted on

NOK vagy Lakástakarék? 1. rész – most rögtön

Általános iskolában a tanítónénim számtan órán nagyon gyakran elmondta: “Almát a körtével nem hasonlítunk össze!” Elsőre rögtön ez jutott eszembe, amikor sokak kérésére összehasonlítanám a lakástakarékot a NOK-kal.

Ugyanis alapvetően a lakáskasszák feladata, hogy apránként, havi 20.000 forintonként, gyűjtsünk használt vagy új lakásra, felújításra, hitel előtörlesztésre. Ezzel szemben, elvileg a NOK is erre a célra szolgálna (csak azzal a megkötéssel, hogy csak új építésű ingatlant lehet vásárolni belőle).

A gyakorlatban azonban, – ahogy a múlt héten bemutattam – a NOK igazi ereje ott van, ha már megvan az új építésű  lakásra a pénzünk, csak az utolsó 10-20 milliót szeretnénk előteremteni a lehető legolcsóbban. Mondjuk például az “ajándék” 4,5-9 milliót szeretnénk megkapni.

Talán a legjobb lehetőség, amikor épülő, új építésű projektbe lépünk be. Ilyenkor gyakran a tervező asztalról választjuk ki a lakást és rakunk le 10% induló foglalót. Ilyenkor jellemzően 1,5-2 év után lehet majd költözni. Ilyenkor a NOK ideális, hiszen van elég idő kivárni amig megkapják a pénzt.

Számszerűleg, amit viszonylag tűrhetően össze lehet hasonlítani, az a lakástakarékok esetében az áthidaló kölcsön és a NOK. De még így sem könnyű a dolog.

Az áthidaló kölcsönről három hete csináltam számítást, a NOK-ról a múlt héten. Szimuláljuk a NOK-os változatot a Lakástakarékkal.

Tehát a helyzet a következő: beraktunk az elején 11,2 milliót és vehetünk egy 19,5 milliós ingatlant. Még aztán vissza van az 57 hónapig fizetendő havi 101.333 Ft. (ez összesen 5,78 millió). Tehát a 19,5 milliót megkaptuk 16,98-ért.

Az LTP áthidaló hitelnél azonos esetben kell 8,3 millió hitel 5 évre. Ilyenkor mindenképpen legalább 3 lakáskasszát kell indítanunk, ez havi 60.000 Ft. A hitel összege 8,3 millió, ennek kamata 5,6%-kal, havi 38.733Ft. Sajnos itt 9 év kell, hogy a lakáskassza épp kitermelje ezt az összeget állami támogatással. Így összesen nekünk került 9*12*(38.733+60.000)= 10.633.164 Ft-ba. Tehát a 19,5 milliót 21,8 millióért.

Tehát még egyszer, (közel) azonos feltételek mellett 19,5 milliós új lakás vásárlásnál a NOK esetén kijövünk 16,98 millióból 5 év alatt, a lakáskasszákból 21,8 millióból 9 év alatt – mindkettőnél induló 11,2 millióval.

Ebből az látszik, hogy a NOK a saját pályáján verhetetlen. Természetesen ez a pálya elég keskeny: csak új építésű lakás vásárlására használható, nagy induló pénz kell és nem lehet használt lakásra vagy felújításra használni. De itt a saját pályáján egyszerűen a 4,5 milliós azonnali, egyösszegű állami támogatás miatt semmi sem rúghat labdába mellette.

Legközelebb azt nézzük meg mi van ha a NOK-ot indítjuk a Lakástakarék pályáján!

Természetesen az ördög a részletekben van: üljünk le megbeszélni! Kérjen egy időpontot itt!

Posted on

Azonnal kérem a lakástakarékban majd összegyűlő pénzemet!

Egy furcsa párbeszéd:

  • – Lakástakarékpénztári számlát szeretnék nyitni. Mennyim lesz a végén?
  • – Havi 20.000 Ft megtakarítás esetén 10 év alatt, a kedvezményes hitellel 7,6 millió Ft
  • – Ok, elindítom, de én most azonnal szeretném a 7,6 milliót!
  • – Rendben!

Elég hihetetlenül hangzik, pedig igaz! Ez a lehetőség az azonnali áthidaló kölcsön. Hogyan működik?

Ennek lényege, hogy a lakástakarék számla elindításával egyidőben (vagy az első évben) megkapjuk a teljes szerződéses összeget hitel formájában és ráadásul ennek nem is kell fizetni csak a kamatát, egészen amíg az előtakarékossági időszak le nem jár. Ennek végén, amit összegyűjtöttünk tőketörlesztésként, az bekerül a kölcsönbe, és onnan indul a kedvezményes előre fixált kölcsön.

Jelenleg több cég is árul ilyet, de a legjobb konstrukció már 4,99% kamattal elérhető. Így a takarékossági időszakban 7,6 millió Ft után egy hónapban ez 31.603 Ft.

A konstrukció nagy húzása, hogy a törlesztőrészletünkbe azonnal beleszámít az államtól kapott 30% támogatás, így eleve  kevesebbet kell visszafizetnünk!

A konstrukció jelenleg még felbecsülhetetlen előnye, hogy a kamat fix, akár 22 évre előre. Jelenleg, soha nem látott alacsony szintű a kamat, de mint írtam, éppen indul az infláció és ezért nagyon jó üzlet ennyire alacsony fix kamattal felvenni egy hosszútávú hitelt. Csak gondolják meg milyen kamatszintek voltak az elmúlt 22 évben! Megnéztem: az átlag az elmúlt két évtizedben 11,7% és a legmagasabb 24% volt! 22 év hosszú idő visszatekintve, de előre is!

Arra azonban felhívom a figyelmet, hogy ez igazi hitel ezért:

  • hitelbírálat van és a KHR listások ki vannak zárva
  • legalább 100 ezer forint igazolt havi jövedelem kell
  • Ingatlan vásárláshoz legalább 20% önerő szükséges
  • + egyéb feltételek, de nem teljesíthetetlenek.
    Viszont:

több lakástakarék összevonható és a kölcsön  összege is többszörözhető. Így akár egy 40 milliós ház is megvehető

Egy elgondolkodtató ötlet:

  • Veszünk egy 20 milliós lakást ( 4 millió önerő + 16 millió két lakástakarékos hitel összevonva)
  • Ennek havi törlesztése 66.533 Ft kamat + 2×20.000 Ft a két lakástakarék havi díja, azaz 106.533 Ft. Egy ilyen lakás 120-130 ezer Ft-ért adható ki. Azaz már az első évtől termel évi 300.000 Ft-ot.
  • Közben megy az ára felfelé,  és egyre nőnek a bérleti díjak. (az elmúlt 22 évben Budapesten egy átlag lakás ára háromszorosára nőtt…)

Na, mit szólnak hozzá? Valahol csak el kell kezdeni az ingatlanbirodalom kiépítését, nem?

Valósítsa meg! Kérjen személyes tanácsadást!

Jelentkezzen itt!

Posted on

Luxus idősek otthonát mindenkinek!

Az élet tartogat makacsul újra és újra megismétlődő tragédiákat. A nagymama, aki eddig vígan ellátta magát, hirtelen leesik a lábáról. Nincs mit tenni, olyan idősek otthonát kell keríteni, ahol ellátják. És akkor derül ki, hogy lenne is hely, jó is lenne, de ehhez az otthonnak le kell tenni belépési díjként 2-3 milliót. És az hirtelen nincs.

El lehetne adni a nagymama házát, de egyrészt ő nem akarja, hiszen meg van győződve, hogy hamarosan újra jobban lesz és akkor újra lakhat ott. (Ez mondjuk ritkán szokott teljesülni, viszont a nagymamák gyakran gondolják így.)

Egyébként is eladni csak hosszú idő alatt lehetne, hiszen a ház nagyon alapos felújítást igényel. Viszont az idősek otthonába a beugrót most azonnal kell befizetni. A családban meg hirtelen nincs 3 millió erre a célra.

Mit lehet ilyenkor tenni? Inkább az a kérdés, mit lehetett volna tenni.

Számomra mindig megható az a nagyon gyakori eset, amikor nagyszülők unokáiknak kötnek lakástakarékpénztári szerződéseket. Ugyanis ezzel szeretnének nekik segíteni, hogy majd megoldják az első lakás gondjukat.

Azonban szerintem, a legfontosabb, amit 60 felett tehetünk, gyerekeinkért és unokáinkért, hogy nem szorulunk rájuk. A nyugdíjas korosztálynál, ha tárgyalok, a leggyakrabban elhangzott mondatom mindig ez: “Ebben a korban józanul önzőnek kell lenni!” És ezt értsék így: legyen meg a saját anyagi biztonság minden körülmények között, ha lehet ne szoruljunk rá másra.

Mindezt azért mondom el, mert a Lakástakarék számlákon összegyűlt pénzt már lehet idősek otthonába fizetendő belépési díjra is fordítani. Ezért én két csoportnak feltétlenül ajánlom, hogy havi 20.000,-Ft-ot tegyen félre erre a célra: azoknak, akik maguk közelítenek a 60 évhez és megtehetik, továbbá azok, akinek szülei, nagyszülei átlépték a 60 évet. Ugyanis ez hosszútávú biztonságot nyújt, és legrosszabb (azaz a legjobb) esetben rengeteg más célra is felhasználható. És a lényeg: minden 100 forintunk mellé 30-at az állam fizet a jövendő luxus idősek otthonába.

Van néhány olyan eset, amikor szinte kötelező ezzel a szerződéssel felkészülni:

  • Ha elérjük a 60-at és nincs senki, aki majd képes lenne minket anyagilag ellátni és helyettünk kifizetni egy idősek otthona belépő díját.
  • Másrészt, amikor tartósan, vagy akár láthatólag örökre külföldre költöztünk, és itthon maradtak a szüleink.

Kérem, gondolják ezt nagyon át!

Posted on

Lakástakarék külföldön dolgozóknak

Az utóbbi években nagyon megnőtt a külföldön dolgozó magyarok száma. Becslések szerint 400 és 600 ezer közt lehet a tartósan külföldön dolgozó honfitársaink száma.

Miért mentek ki ennyien dolgozni? Nyilván a két fő ok: azért mert lehet és amiért Nyugat-Európa országaiban jóval magasabb a fizetés.

A személyes okok sokoldalúak. Van, aki a reménytelen lakáshitel adósságait próbálja rendbe hozni és támogatja az itthon maradt családját. Sok férfi válás után odakint próbálja anyagilag rendbe szedni magát. Mások kifejezetten gyerekeket nevelni mentek ki. Sok fiatal számára hatalmas kaland külföldön élni és dolgozni. Rengeteg szakmában sokszorosa a kinti fizetés az itthoninak és sokkal jobbak a feltételek.

Kezdjük a jó hírrel: attól, hogy Ön külföldön él, még ugyan úgy jogosult igénybe venni lakástakarék szerződésenként évente 72.000,-Ft állami kedvezményt (a befizetett összeg 30%-át).

Az első kérdés, miért akarna bárki is külföldön dolgozva magyarországi ingatlan célra igénybevehető lakástakarékot indítani? Ennek sok oka lehet:

  • Akik azért mentek ki, hogy fizethessék az itthon maradt lakásuk, házuk kölcsöneit, ők az állami kedvezménnyel törleszthetik ebből a hitelüket.
  • Akik reménytelennek látták, hogy a hazai jövedelmükből valaha is lakást vagy házat vegyenek maguknak, most kedvezménnyel összeszedhetik az erre valót.
  • Miután sokaknak vannak idős rokonaik akiket itthon hagytak, lehetőség van a lakástakarékban gyűlő pénzből majd (akár luxus) idősek otthonába bérleti jogra felhasználni ezt a pénzt számukra.
  • Nem utolsó sorban jelenleg Magyarországon bérbeadandó lakást vásárolni az egyik legjobb ingatlan üzlet Európában. Ennek bruttó hozama jellemzően 7-10% – összehasonlítva például ez Svájcban 2%! A lakástakarékok alkalmasak befektetési célú ingatlanok megvételére is. Ma már rengeteg ingatlan kezelő cég foglalkozik ezek kiadásával és karbantartásával  és így csak a bérleti díjat kell élveznünk – bárhonnan.
  • Van pár dolog, amit viszont tudni kell egy külföldön dolgozónak, ha magyar lakástakarékpénztári szerződést indít.

Néhány feltétellel rendelkeznie kell:

  • Szükséges egy magyar személyi igazoló irat: felnőtteknél magyar személyi igazolvány, vagy érvényes útlevél. Gyerekeknél a születési anyakönyvi kivonat.
  • Mindenki, aki szerződő vagy kedvezményezett, rendelkeznie kell magyar lakcímkártyával. Erre azonban nem kell állandó lakcím, lehet ideiglenes lakcímre szóló  (szakszóval tartózkodási hely) kártya is, pl. a szülőknél.
  • Kell magyar adószám is. Ez mindenkinek születésétől automatikusan jár, ha nem tudja, kérje ki a NAV-tól.
    A jó hír viszont, hogy nem kell Magyarországon élni, nem kell magyar adójövedelemmel rendelkezni. Ez mindenkinek állampolgári jogon jár és nem az adóból térítik vissza.

Egyébként csak megjegyzem, külföldön dolgozóként Magyarországon lakáshitelt is fel lehet venni, így a lakástakarék kedvezményes hitele is igénybe vehető. Igen, befektetési célú lakóingatlanra is! (Ilyen hitelek elintézése nem egyszerű dolog, de megoldható.)

Posted on

Függetlenségi háború

Mi az, amiben legjobban ki vagyunk szolgáltatva? Az emberek döntő többsége a havonta rendszeresen fizetendő sárga csekkeknél éli meg leginkább azt, hogy egy rendszer foglyai.

És ez nem véletlen. Legutóbbi pénzügyi könyvem kapcsán kiszámoltam, hogy a rendszerváltás óta reálértékben hogyan változtak az árak. A műszaki eszközöknél, háztartási gépeknél drasztikus az áresés. Az élelmiszerek ára reálértékben változatlan maradt. Ami viszont nagyon megemelkedett, az a közművek ára. Ezért nagyon nehéz mindenkinek, minden hónapban kifizetni a csekkeket. Ráadásul ezek a tételek azok, ahol teljesen ki vagyunk szolgáltatva: kevesebbet ehetünk, vagy elhalaszthatjuk valamelyik kütyü lecserélését, de fűtenünk, világítanunk, mosakodnunk és mosnunk mindig kell.

Van-e kiút ebből a fogságból? Akinek családi háza van, ott kiút lehet, hogy a házára napelemet szereltet. Ez ma már egy kiforrott technológia és hatalmasat esett az ára az elmúlt években. A napelem rendszereknél, amikor süt a nap, akkor a termelt energiát visszatápláljuk a hálózatba és a villanyóránk “visszafelé” pörög. Ha megfelelően méretezünk, akkor egy kb. 3-4 kW-os napelem rendszer, ami ma 1,5-2 millió Ft körül kapható, nullára ki tudja hozni a villanyszámlánkat a következő 25-30 évre.

De, ha már ezen elgondolkodunk menjünk még tovább. Egy átlagos családi házban a villanyszámla átlagosan 10-12 ezer Ft egy hónapban. Az igazán nagy tétel a fűtés: ez már átlagosan 20-25 ezer forint egy évre vetítve. Ha áttérünk az elektromos fűtésre, ezt is megspórolhatjuk. Nyilván ilyenkor már egy nagyobb teljesítményű napelemet kell alkalmaznunk. Ehhez a 6-7 kW-os rendszerek megfelelőek, amelyek ma 3-4 millióba kerülnek.

Sokak számára abszurdnak hangzik az elektromos fűtés. Pedig el kellene rajta gondolkodni. Jelenleg, az új rendelkezések szerint, ha le kell cserélni a gázkazánunkat, akkor csak kondenzációs rendszerűt szereltethetünk fel, ami egy átlagos családi háznál 6-800 ezer Ft. Ráadásul ezek speciális kéményrendszert igényelnek, ami ismét jó néhány százezer forint.

Ezzel szemben egy átlagos családi házat ellátó elektromos kazán, ami simán beállítható a régi kazánunk helyére, mindössze 150-200 ezer forint. És persze kémény sem kell neki. De új rendszer esetén vannak nagyon szép fali elektromos radiátorok, vagy a padló alá fektethető elektromos padlófűtés. És a melegvíz ellátás is megoldható elektromos bojlerekkel.

De menjünk még tovább. Pár éves távlatban teljesen nyilvánvaló, hogy az autók főként elektromos rendszerűek lesznek. Ebben az esetben, otthon tankolhatjuk az autónkat-autóinkat. Egy átlagos családi autó üzemanyag költsége ma havonta 40-50 ezer Ft. Ezért, ha a napelem rendszerünket méretezzük, érdemes távlatilag inkább a 8-10 kW-os rendszert tervezni, ezzel már tankolni is lehet az autónkat.

Ez alapján egy megfelelő napelem rendszerrel elérhető, hogy nem lesz villanyszámlánk, ingyen lesz a fűtés és a melegvíz és ingyen tankoljuk az autónkat. Ugye jól hangzik? Ez egy átlag családban ma 70-90 ezer forint havonta.

Vágyálom? Nem, ez ma már minden további nélkül megvalósítható. Ugyanakkor ezekben a technológiákban a nagy áttörés a következő években várható. Jelenleg is folynak a kutatások, hogy egyre olcsóbb és hatékonyabb rendszereket gyártsanak. Másrészt, az akkumulátor technika fejlődésével, az elektromos autók 4 év múlva a benzines autók árában lesznek.

Ezért, ha ez a vágyálom tetszik, akkor, hogy nekivágjon, ma van a legjobb nap. Hogy valósítható meg mindez a legolcsóbban, ha momentán nincs 4-5 milliója egy ilyen rendszerre?

A lakáskasszák 30%-os állami támogatással és a végén kedvezményes hitellel, (többek közt) pont ilyen célra vannak. Négy év alatt havi 20 ezer forintból, állami támogatással 1,25 millió áll rendelkezésre és a kedvezményes hitellel az 2,8 millió. Ez 4 év múlva elég egy olyan rendszerre, amivel kiváltható a villanyszámla és a melegvíz. Két 20 ezer forintos lakáskasszából  5,6 millió érhető el a kedvezményes kölcsönnel négy év alatt. Ebből akkor mindenre futja: egy komoly napelem rendszerre, amivel a villanyszámla, a fűtés és a melegvíz is kiváltható, jut az elektromos fűtésre való átállásra is és még tankolhatjuk is a villanyautónkat mindörökre.

Nyerje meg a függetlenségi háborút! Dobja ki a sárga csekkek zömét! Tankoljon ingyen! Ezt most kezdheti el, kössön lakáskasszát akciós kedvezményekkel!

Posted on

Hogyan gazdagodjunk meg az ingatlanbefektetésekből?

Nagyon sok embernek érthető célja, hogy fokozatosan évtizedek alatt nagyon meggazdagodjon. Ez mindig így volt és mindig így is lesz.

Alapvetően erre a fokozatos meggazdagodásra három koncepció alakult ki:

  • Jövedelmünk egy részét folyamatosan egy értékpapír portfólió felépítésére használjuk. Így pár évtized alatt – ha jól kezeljük a portfóliót – szép vagyon gyűjthető össze.
  • Saját vállalkozásokat építünk, amik egy idő múlva az aktív munkánk nélkül is profitot termel, vagy szép haszonnal eladhatók.
  • Folyamatosan ingatlanokat veszünk és ezeket kiadjuk.

Jelenleg az első kettővel komoly problémák akadnak. Például, mert komoly szaktudást igényelnek, rendkívül magas a szerencse faktor, és ezért bizony nem csak nyerni lehet rajta, de veszteni is. Ezért most nézzük meg a harmadikat.

Ennek a koncepciónak főként amerikai iskolája van. Nagyon sokan legendákat meséltek, például a Gazdag Papa, szegény Papában Kiyosaki.

A fő legenda szerint az ingatlan befektetés lényege, hogy keresünk egy jól bérbeadható ingatlant és bankhitelből (önerő nélkül!) megvesszük aztán bérbeadjuk és a bankhitel törlesztőrészletét a bérleti díjakból fedezzük. Így előbb utóbb egyszer csak pénz nélkül a miénk lesz az ingatlan, ráadásul időközben az ingatlanunk értéke is nőni fog.

Nyilván ez egy abszurd gondolat. Ilyet főként a legendákban lehetett megcsinálni de ott is csak a 2007-es válság előtt.

Ettől még a  gondolat működik a mai magyar rögvalóságban is, csak kicsit másként. Tehát ha ma befektetésként vegyünk egy jó lakást és adjuk ki bérbe. Például jellemzően egy 20 milliós lakás (felújjítva) kiadható havi 120.000,-Ft-ért. 20 milliós lakásra hitel esetén kell elvileg 20% azaz 4 millió önrész.

Ez pl. 10 éves előtakarékossággal 3 db. 20.000 lakáskasszával megoldható, a végén 9,4 millió összeg áll rendelkezésre (az állami 30% támogatással)  és ehhez kell felvenni 10,6 millió kedvezményes hitelt,  ami kb 100.000,-Ft törlesztőrészlet havonta 12 év esetén. Ezzel a 120.000,-Ft-os bérbeadási bevételből simán fizethető és a lejáratkor mienk a lakás. Így az egyenlegünk: 10 év alatt előtakarékosság 7,2 millió és már a hitelperiódusban van 2,88 millió pluszunk. Így igazából 4,3 millióért jutottunk egy 20 milliós lakáshoz.

Ezt fel is turbózhatjuk. Ha mondjuk 4 év alatt kihasználjuk a maximális 5 LTP-re az állami támogatást, akkor havonta 100.000Ft-ot kell félreraknunk. Így az összeálló összeg: 6,3 millió Ft. Ez már bőven a 30%-os önerő. Ehhez felvehetünk 7,8 millió kedvezményes hitelt (150eFt/hó törleszőrészlet 60 hónapos futamidő), + 5,9 millió piaci kamatú hitel (120e Ft /hó 60 hónapra.)  Itt már ketyeg a bérleti díj, így a törlesztőrészletre csak 150.000,-Ft-ot kell fizetnünk. Így itt 9 év alatt összesen 4,8m+9m=13,8millióért jutottunk egy 20 milliós lakáshoz.

Természetesen ez a két véglet, bármilyen köztes megoldás elképzelhető.

Láthatólag a “gazdagodjunk meg az ingatlanportfóliónk felépítéséből” koncepció láthatólag nem abszurd. Az átlag emberek számára 3 ilyen lakás nagyon kényelmes passzív jövedelmet tesz lehetővé, 5 db pedig szinte luxus életet. (Csak összehasonlításként az átlag magyar 1,2 ilyen lakásbérlet bevételt keres havonta…)

Posted on

Unit Linked (UL) biztosítások

Soha még egy befektetési termékkategória sem lett ennyire népszerű, és támasztott annyi reményt, és soha még befektetési forma nem okozott ilyen tömegesen ekkora csalódást, mint a Unit Linked biztosítások. Ezért ezzel kicsit alaposabban foglalkozom.

A Unit Linked életbiztosítások valamikor a 90-es években születtek meg, elsősorban Németországban. A cél az akkor egyre népszerűbbé váló értékpapír számlák és befektetési alapok összekombinálása volt a régi klasszikus pénz felhalmozási életbiztosításokkal.

Mi a Unit Linked életbiztosítás? Ez egy csak biztosító társaságok által létrehozott konstrukció, ahol a jogi keret egy életbiztosítás. Itt kapunk egy értékpapírszámla jellegű lehetőséget, amihez a biztosító befektetési alapokat ad. Innen kapta a nevét, Unit Linked biztosítás = Egységhez (mármint befektetési alapok egységeihez) Csatolt biztosítás. Ezen befektetési alapok száma – biztosítótól és konstrukciótól függően – egytől az ötvenig terjedhet. Ezekből a szerződő maga állíthatja össze a portfóliót, és ezt menet közben változtathatja.

A Unit Linked biztosítás fő funkciója, hogy egy értékpapír alapú megtakarítást hozzunk létre, de a biztosításokra vonatkozó adózási előnyökkel. Ebben néha nagyon kilóg a lóláb, hiszen a konkrét életbiztosítási elem gyakran csak formális, mindössze 10.000 Ft haláleseti térítéssel is létezik ilyen konstrukció. Igazából ha a biztosított meghal, az örökös a számlán lévő befektetései értékét kapja vissza.

A biztosítók hatalmas ügynökhálózatán keresztül a lakosság tömegesen a Unit Linked biztosítások által került először kapcsolatba a hosszú távú, értékpapír alapú megtakarításokkal. És csalódtak is tömegesen.

A UL biztosítások sok buktatót hordoznak magukban. Ezek közül az egyik a költségek. A biztosítók annak fejében, hogy az ügyfelek befektetései kedvezőbb adózás alá kerülnek – ami nekik nem kerül semmibe -, számtalan és igen magas költséget is felszámítanak. Ezek részei a vételi/eladási árrés (ázsió), a számlavezetési díj, a biztosítás díja, a befektetés alapok kezelési költsége és a kezdeti költség.

Ezek közt a kezdeti költség az egyik legnagyobb tétel. A biztosítók azzal szembesültek, hogy amikor ezeket a termékeket eladják, akkor az ügynököknek magas jutalékokat kell fizetniük – ezt nevezik szerzési költségnek. Ha 10-15 évi, évről évre befektetés céljára egy bizonyos összeget fizetünk be, akkor ez az összeg nagyságrendileg két teljes évnyi befektetésnek felel meg. Nyilván nem lehet az ügyféllel közölni, hogy a két első évi befektetését költségként levonják. Ezért még a 19. században egy August Zillmer nevű biztosítási matematikus feltalálta a róla elnevezett eljárást. Ennek során a szerzési költséget apránként vonják el a szerződőtől a teljes élettartam alatt.

Ennek formája a kezdeti költség. Az első években befizetett díjat a biztosítók külön kezelik és kezdeti befektetési egységeknek hívják. Ennek bizonyos százalékát minden évben levonják. Ez jellemzően az első 3 évnyi befektetésünk 6,5%-a. 15 év alatt ez az éves befizetésünk durván 3x15x6,5=292,5%-a. (A gyakorlatban ez egy kicsit kisebb, de nem jelentősen). Ha idő előtt felmondjuk a szerződésünket, akkor a szerződés végéig a biztosító a kezdeti költséget egyben levonja – csak az úgynevezett visszavásárlási értéket kapjuk meg.
A másik nagy tétel a befektetési alapok kezelési költsége. A biztosítók gyakran saját alapokat alkalmaznak, ahol bizony a piaci árhoz képest megnyomják a ceruzát és jóval nagyobb százalékokat vonnak el. És akkor most a többi, kisebb költségről nem is ejtettem szót.

Németországban az 1990-es évek kiváló kamatkörnyezete magas hozamot biztosított a legtöbb befektetési alapnak. Így ekkor ezek a magas költségek simán elfogadhatóak voltak. Az évtized végén a kirobbanó orosz válság hatására nagyon komoly árfolyamesés következett be, ahol rögtön kiugrott a magas költség. Ekkor a német pénzügyi felügyelet nagyon keményen megregulázta a biztosítókat, és az UL szerződéskötés száma drasztikusan visszaesett.

2001 után ismét egy nagyon magas hozamú korszakba érkeztünk. Ekkor találta ki nagyon sok német, holland, osztrák, svájci és angol biztosító, hogy ismét előjön a Unit Linked biztosításokkal, ezúttal a még szűz kelet-európai piacon. 2001-től egészen a válság 2008-as kirobbanásáig tartó időszak volt az elmúlt 100 év legmagasabb befektetési hozamú korszaka. Nem ritkán – különösen a fejlődő országok: Kína, India, Dél-Amerika befektetési alapjai – pár év alatt duplázták, triplázták az értéküket. Ezekhez az alapokhoz akkor még nem is nagyon lehetett a UL biztosításokon kívül hozzájutni. Így aztán ezek költségeire senki sem figyelt.

A 2008-as válsággal aztán vége lett a jó világnak. Mivel a legtöbben a legnagyobb hozamú fejlődő piaci alapokban tartották a pénzt, és pont ezeknek az értéke a felére-harmadára esett le, sokan megrettentek. Kiszállni nagyon nehezen lehet a UL biztosításokból, ezért tömegek nézték végig a befektetéseik drasztikus csökkenését.
És itt jött elő a másik probléma. A UL biztosításoknál maga az ügyfél választja ki a portfóliójába a befektetési alapokat, és ő változtathatja meg később az összetételt. A törvényi szabályozás furcsasága folytán Magyarországon senki, se a befektetési tanácsadók, de különösen a biztosítók közvetítői nem adhatnak portfólió tanácsokat. Az ügyfelek meg végképp nem értenek hozzá. Így egy-egy nagyon kockázatos alapokból választott portfólió esetén a befektetések jelentős része is elveszhetett. Még ma is, 7 évvel a válság után, találtam nem egy olyan UL portfóliót, ahol kevesebb, mint a pénz fele van meg. Ezekkel a UL konstrukciókkal töltött pisztolyt adtak gyerekek kezébe, azaz pénzügyileg teljesen képzetlen emberek számára nagyon felelős portfóliós döntéseket engedtek.

Ráadásul a válság után még két menetben ezek a konstrukciók extra adóelőnyökhöz jutottak. Mindkét esetben hatalmas eladási hullám indult meg. 2009-től egy ravasz csavarral – a teljes életre szóló UL biztosításokon keresztül – a vállalkozások tulajdonosainak lehetővé vált alacsonyabb adóval pénzt kivenniük a cégükből. 2014-től pedig a nyugdíjcélú UL biztosításokra is igénybe lehet venni egy jelentős adó visszatérítést.

Mindeközben, mint ahogy korábban említettem, a világ belekerült egy tartósan alacsony hozamú gazdasági korszakba, ahol akár évtizedekig remény sincs a korábbi magas hozamokra. És itt keményen láthatóvá válik a magas költség.

A termék népszerűségére jellemző, hogy a gyakorlati munkám során négyből három ügyfélnek van vagy volt UL biztosítása. És a kérdés általában a következő: Mit csináljunk vele?

Ahogy a gyakorlatban sok száz szerződés elemzése alapján látom, a konzervatív portfoliójú UL szerződések a lejáratkor körülbelül a befizetések nominál értékét adják vissza. Persze ez sem vigasztal sokakat, hiszen a 10-15 évvel ezelőtti 1 forint ma már messze kevesebbet ér. Ha rosszkor indították a szerződést (például közvetlen a válság előtt), vagy nagyon kockázatos alapokba rakták, rosszul váltogatták, akkor bizony még ennél is 10-20-30-50%-al kevesebbre számíthatnak a végén. Ökölszabályként azt tudom mondani: ha 5-7 év után a szerződés értéke (nem a visszavásárlási érték!) kevesebb, mint az eddig befizetett pénzünk, akkor nagy valószínűséggel a lejárati összeg sem fogja elérni az összes befizetésünk értékét. Jól láthatóan egy átlag UL biztosításnál még a párnaciha is jobb hozamot hoz.

A UL biztosítás szerkezete olyan, hogy általában csak nagyon komoly áldozatokkal lehet kiszállni belőle. Az első években ez gyakorlatilag a teljes befizetett pénzünk elvesztését jelenti. És még később is gyakran kiábrándító a kiszállás esetén visszakapott visszavásárlási érték és a befizetéseink aránya.
Mit lehet tenni ezekkel a szerződésekkel? Vegyük sorra:

  • Meg lehet tartani, most már tudva a lehetőségeket. Általában ha ezekbe nem raktuk volna félre a pénzt, akkor nagy valószínűséggel úgyis elköltöttük volna. Egyébként is valamilyen hosszú távú stratégiai céllal indítottuk, és a cél ma is adott. Általános szabály, hogy ha kilépünk, vagy módosítunk egy szerződést, akkor is csak azért tegyük, mert a célunkhoz valami más út könnyebben vezet. De a felhalmozott pénz elherdálása és nem a stratégiai céljainkra történő elköltése nagyon kemény, egész életünket tönkretevő hiba.
  • Felfüggeszthetjük az újabb befizetéseket, és ezeket inkább máshova rakjuk. Ez biztosítótól és konstrukciótól függ, hogy egyáltalán lehetséges-e és ha igen, mennyi időre.
  • Csökkenthetjük a befizetéseink mértékét. Általában van egy minimális díj, amire ez leszállítható – ennek összege ismét csak a konstrukciótól függ –, és a különbözetet kezeljük valami ennél jobb helyen.
  • Díjmentesíthetjük a szerződésünket. Ilyenkor a biztosítónak már nem kell többet befizetnünk, le is vonják a kezdeti költséget a szerződés végéig, de a pénzünk ott marad a befektetési alapokban.
  • Visszavásároljuk a szerződésünket és lenyeljük a veszteségeket.

A UL biztosítások lezárásánál jó, ha előzetesen tájékozódunk, mert a korábban igénybevett adókedvezmények miatt lehet, hogy még egyéb fizetnivalónk is lesz. Nagyon vigyázzunk, mert a biztosítók mindig nagyon szeretnének minket lebeszélni a biztosítások fenti optimalizálásáról. Sőt, általában egy ügynököt is a nyakunka küldenek, aki jó eséllyel egy másik UL biztosítást akar nekünk eladni.

Személyes megjegyzés. Nem vagyok büszke rá, de korábban, különösen a válság előtti fejlődő piaci roham idején, nagyon sokaknak én is tanácsoltam a UL biztosítások megkötését. Most már utólag nem biztos, hogy jó ötlet volt, de az adott környezetben ez látszott a legjobbnak. Nem könnyű egy pénzügyi tanácsadó élete. Werner Heisenberg [1] hasonlatával élve: egy dézsa koszos vízben, egy koszos ronggyal dörzsöljük a koszos edényt és azt akarjuk, hogy patyolat tiszta legyen. Azaz korlátozott piaci ismeret birtokában, egy erősen korlátos termékválasztékból próbálunk összerakni egy később sokáig jól működő portfóliót. Aki úgy gondolja, hogy akkor és most is tévedhetetlenül látja a jövőt, és képes az optimális megoldást kiválasztani, azt megkérném, küldje el nekem a jövő heti nyertes lottószámokat…
[1] Werner Heisenberg: A rész és az egész Gondolat kiadó, Budapest, 1975